스트레스 DSR 제도란? 주택담보대출 DSR 계산하기

오늘은 스트레스 DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금 상환비율)에 대해서 알아보겠습니다.

 

다양한 이유로 대출이 필요할 때, 특히 큰돈이 필요한 주택 구매에 대출에 관련된 다양한 단어들을 접하게 됩니다. 

DSR, DTI, LTV 이러한 단어들이 어떤 뜻인지 알아보고, 최근에 발표된 스트레스 DSR 제도는 어떤 것인지 알아보겠습니다. 

스트레스 DSR이란

---

주택담보대출의 이해를 위한 용어 설명

기본적인 용어에 대해서 설명하겠습니다. 

DSR 총부채 원리금 상환비율 (Debt Service Ratio, DSR) 

- DSR은 1년 소득에 비해 빌린 돈 (갚을 돈)이 얼만지 뜻하는 것입니다.

 즉, DSR 40%은 4,000만원 대출 상환액 / 연간 소득 1억원 입니다. 

• DSR = ((모든 주택담보대출 연간 총상환액(원리금) + 기타 부채 연간 총상환액 (원리금)) / 연소득 x 100

  *차주단위 DSR : '차주'는 대출받은 사람을 뜻하고 차주 단위란 대출받은 '개인'의 연 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 

---

LTV (Loan To Value Ratio) 

- 대출금 대비 가치평가액의 비율. 아파트 구매로 다시 말하면, 주택매매가 대비 대출액입니다. 

그러므로, 10억짜리 아파트의 LTV가 60%면 6억 입니다. 

• LTV = 대출 가능한 금액 / 주택의 매매가 x100 

LTV로 주택담보를 정한다면 주택의 매매가를 기준으로 하기 때문에 다른 대출 규제들에 비해 이율이 낮고 조건이 좋습니다. 

---

DTI (Debt to income) 소득대비 총부채 

- 이름에서 알수 있듯이 소득에서 몇 %를 원리금 (전체 빚의 원금 + 이자)을 갚는데 사용되는지 계산하는 것입니다. 

예를 들어, DTI 40%라면 연소득이 1억원인 경우 4천만원을 원리금 상환에 쓸수 있는 것입니다. 

• DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원리금) + 기타 대출 이자(해당되면)) / 연소득 x 100

이렇게 설명을 해도 조금 어려운 분들을 위해 비교 ! 

• LTV는 '주택의 매매가'를 기준으로 대출 규제
• DSR과 DTI는 '소득'과 '상환액'을 기준으로 대출 규제

LTV와 DSR을 다 보겠다는 대출 규제가 나온다면 두개를 모두 만족하는 대출액을 받게 됩니다. 

 

---

스트레스 DSR 이란?

 

가계부채 증가세를 잡기위해 정부에서 새로운 대출 규제를 시작합니다. 2월 26일부터 은행에서 변동금리로 주택담보대출을 받으면 스트레스 DSR 적용을 받게 됩니다. 

스트레스 DSR 제도란, 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환부담이 상승할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(=스트레스 금리로 칭함)를 부과하는 제도 입니다. 

 

2월 26일부터 6월 30일까지 적용되는 스트레스 금리는 0.38% 입니다 

---

 

스트레스 금리 산정 방법

 

과거 5년 중 가장 높았던 수준의 월별 가계대출 가중평균금리와 현 시점 금리를 비교해서 결정하되, 금리 변동기의 과다 또는 과소 추정 경향을 보완하기 위해 일정 수준의 하한(1.5%) 및 상한 (3.0%)를 부여하고, 제도 시행에 따른 충격을 최소화 하기 위해 상반기는 25% (1단계), 하반기에는 50% (2단계) 를 적용하다, 25년부터는 100% (3단계)로 적용합니다. 

 

간단한 수식으로 표현하면, 

• 스트레스 금리 = [(과거 5년간 가중평균금리 - 현재 가중평균금리) > 1.5 or <3.0 비교] x 가중치 (25%, 50%, 100%)

24년 2월 26일 ~ 6월 30일까지 상반기의 스트레스 금리는

  5년간 최고 가중평균금리 5.64 % - 현재 가중평균금리 4.82 % = 0.82 % 

    → 하한 금리 1.5% 보다 작기 때문에 1.5 % 적용

  결론, 1.5 % x 가중치 25 % = 0.38 % (소수점 셋째자리에서 반올림) 

 

현재는 DSR 40% 기준으로 대출을 내주고 있었지만, 여기에 금리 인상 위험을 반영한 수준의 '가산 금리 (스트레스 금리)'를 적용하는 것입니다. 

 

---

스트레스 DSR 금리 적용 예시 

 

연 소득이 5,000만원인 사람이 만기 40년 주담대 대출한도를 알아보겠습니다.  

현재는 최대 3억 4,500만원까지 빌릴 수 있었지만,

 

(1단계 적용-상반기)  2월 26일 이후 DSR 산정 시 스트레스 금리 0.38% 가 더해지면서

대출 한도는 최대 3억 2,800만원으로 감소. (약 4.9% 감소) 

 

(2단계 적용-하반기) 현재 금리 동결 가정으로 가중치 50% 적용하면 스트레스 금리 0.75%가 더해져

대출 한도는 3억 1,200만원으로 감소. (6.9% 감소)

 

(3단계 적용-2025년)  현재 금리 동결 가정으로 가중치 100% 적용하면 스트레스 금리 1.5% 적용으로 

대출 한도는 2억 8,400만원으로 감소. (17% 감소)

 

위 해당 대출 예시는 변동금리를 기준으로 대출받는 조건이므로, 혼합형이나 주기형 상품으로 대출을 받으면 변동금리 상품보다는 더 대출을 받을 수 있습니다. (스트레스 금리는 변동금리에 영향을 더 많이 받으므로..) 

---

스트레스 DSR 금리 적용하는 이유

 

스트레스 DSR은 주택담보대출의 신용 위험을 관리하기 위한 방법입니다. 

주택담보대출은 장기간에 걸쳐 상환하는 대출이므로, 금리 변동이나 소득 감소 등의 요인에 따라 부채 상환 능력이 달라질 수 있습니다. 따라서, 스트레스 DSR을 적용하여 부채 상환 능력이 낮은 고위험 고객을 선별하고, 대출 한도를 제한하거나 금리를 인상하는 등의 조치를 취할 수 있습니다.

다른 나라에서도 유사한 가산 금리를 적용하고 있습니다. 캐나다는 기준금리에 추가적인 2%의 가산금리를 적용, 호주는 더 엄격한 3%의 가산금리를 더하고 있습니다. 각 국가들 또한 금융 안정성 확보를 위해 DSR의 중요성을 강조하고 있습니다. 

---

그래서 대출에 영향은... 어떻게 되나요? 

 

대출을 계획하고 있는 사람들은 필요한 자금을 확보하는데 어려움을 겪을 수 있습니다. 변동이자율로 대출을 이용하려던 분들에게 큰 영향이 있을 것 같구요, 주택 매매를 생각했던 분들이라면 대출 진입장벽이 더 높아질 것으로 예상됩니다. 

지속적으로 상승하고 있는 가계 부채 증가 속도를 늦출 수 있는 긍정적인 영향이 있을 수 있지만, 집을 구매하려는 수요의 위축으로 주택 가격 하락장이 더 이어질 수도 있겠습니다. (또는 단기적으로는 실수요자들의 매수 수요를 높일 수도 있겠네요.) 

참고) 실제로, 가계대출 관리를 위해 주담대 금리가 인상되고 있습니다. 우리은행은 주댐대 금리를 0.1 ~ 0.3% 인상, KB 국민은행은 이미 0.23% 인상, 신한은행도 0.05 ~ 0.2 %씩 인상하였습니다. 

 

---

스트레스 DSR과 주택담보대출 규제에 대해 간단히 알아보았습니다. 

스트레스 DSR은 주택담보대출의 신용 위험을 관리하기 위한 중요한 지표이므로, 대출 신청 시에는 반드시 확인해야 합니다. 또한, 주택담보대출 규제는 지역별로 다르게 적용되므로, 자신의 상황에 맞는 규제를 파악하는 것도 필요합니다.

정부의 대출 규제와 금리 변동에 신경 쓰셔서 내집 마련의 준비를 하셨으면 좋겠습니다. 

 

 

감사합니다.