분양가 상한제와 실거주 의무 : 실거주 의무 3년 유예

최근 분양가 상한제 적용 아파트 청약 당첨자들에게 적용되는 실거주 의무를 3년 유예하는 내용의 주택법 개정안이 2월 29일 국회 본회의를 통과했습니다. 

 

오늘은 분양가 상한제와 실거주 의무에 대해서 정리해보겠습니다. 

 

분양가 상한제와 실거주의무

 

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분양가 상한제란?

 

분양가 상한제는 주택 가격 안정화를 위한 정책으로,

주택법 57조에 의해 30세대 이상의 공동주택을 일반에 분양하는 경우, 

신규주택이 적정 가격으로 공급되도록, 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매하도록 하는 제도입니다.

이를 통해 투기적 수요를 억제하고 실수요자의 주택 접근성을 높이기 위해 도입되었습니다.

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분양가 상한제 과거와 현재

 

• 1977년 : 중동 건설 붐으로 유입된 자본이 부동산 시장에 유입되면서 아파트 가격 급등이 사회문제로 이슈화되어 정부에서 획일적으로 정한 상한가로 규제하면서 분양가 상한제 역사가 시작되었습니다.
• 1999년 : 국민주택기금 지원을 받는 아파트 외는 자율화되어 사실상 규제가 폐지되었습니다.
• 2005년 : 서울 지역의 평균 분양가격이 급상승하면서 분양가 상한제를 재도입하게 되었습니다.
• 2007년 : 민간 건설 주택에도 확대 적용되었습니다.

정리하면, 

분양가 상한제는 1977년에 도입되어 1999년에 자율화되었다가 2005년에 재도입 되고, 2007년 민간 주택에도 확대 되었습니다.

 

현재는 지난 집값 상승기인

2020년 7월에 서울을 비롯한 수도권 투기과열지구 일부지역 (과천, 광명, 하남)에도 적용되었다가,

2023년 1월 3일 부동산 규제 완화 발표로 서울 4개구(강남, 서초, 송파, 용산)를 제외하고 해제하였습니다. 

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분양가 상한제의 장·단점 

 

분양가 상한제의 장점

• 민간기업의 지나친 수익 방지 : 분양가 상한제는 민간기업이 지나치게 높은 수익을 얻는 것을 막아주어 공정한 가격으로 주택을 분양할 수 있도록 합니다.
• 가격 안정화 : 상한가로 가격을 제한함으로써 단기성 투기 억제와 선의의 실수요자 위주의 주택공급을 통해 주택 가격을 안정시키는 역할을 합니다.

 

분양가 상한제의 단점

• 아파트 품질 저하 : 낮은 분양가를 맞추기 위한 아파트 건설 업체의 건설 품질 자체가 낮아질 가능성이 있습니다. 
• 낮아진 분양가로 인한 청약 열기 : 인근 시세보다 저렴한 분양 가격으로 책정되다 보니 시세차익을 노리는 투기수요가 증가할 수 있습니다. 이로 인해 실수요자들의 당첨 가능성이 낮아질 수 있습니다.
• 재건축 어려움 : 분양가 상한제가 적용되면 재건축이 어려워져 재건축 추진 단지의 수익성이 나빠질 수 있으며, 전반적인 집값 하락으로 이어질 수 있습니다. 작년에 분양한 둔촌주공, 광명뉴타운 등의 재건축 단지들이 분양가 상한제를 피하기 위해서 선시공 후분양을 선택하였습니다. 해당 기간동안 수요와 공급의 불균형이 이뤄질 수 있습니다. 

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분양가 상한제 지정 요건 

 

• 분양가 기준 : 직전 12개월 평균 분양가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 
• 청약 경쟁률 : 직전 2개월 동안 모두 경쟁률이 5:1 초과 
• 거래량 기준 : 직전 3개월 주택 거래량이 전년동기 대비 20% 증가 

투기과열지구에서 위 3가지 항목 중 1가지 이상 해당되면 주거정책 심의위원회의 심의를 통해 국토교통부 장관이 지정하게 됩니다. 

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분양가 상한제 규제 종류 

• 분양가 승인 : 신규 아파트 공급을 위해 사업 시행자가 해당 지자체의 분양가 심의위원회의 분양가 승인을 받아야 함 
• 분양권 전매 제한
  • 투기과열지구 : 해당 분양가가 주변 시세 대비 100% 이상은 5년, 80% 이상은 8년, 80% 미만은 10년간 전매 금지
  • 그 외 지역 : 100% 이상은 3년, 80% 이상은 6년, 80% 미만은 8년간 전매 금지 
  • 2023년 1월 5일부터 최대 3년으로 단축
• 거주의무기간
  • 공공 : 주변시세 대비 분양가가 80% 이상이면 3년, 80% 미만이면 5년
  • 민간 : 주변시세 대비 분양가가 80% 이상이면 2년, 80% 미만이면 3년

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실거주 의무 (거주의무기간)

 

실거주 의무란 주택을 분양받은 사람이 해당 주택에 실제로 거주해야하는 의무를 말합니다.

주로 부동산 투기용 매매를 막고 실제 거주 목적으로 사용하도록 하기 위한 제도입니다.

즉, 분양가 상한제를 적용받아 시세보다 싸게 분양한 아파트 당첨자는 입주하여 2~5년간 의무적으로 살아야하는 규정입니다.  *재건축 조합원이 분양받은 아파트는 실거주 의무 대상 제외

 

국토부에 따르면 실거주 의무 대상 단지는 지난해 말 기준 전국 76개 단지, 4만9657가구 입니다. 

이 단지들 중 30% 정도인 15,000가구가 올해 입주 예정으로, 실거주 의무 3년 유예 혜택을 보는 단지가 되겠습니다. 

몇가지 유명한 단지들을 예로 들면,  

• 서울 강동구 올림픽파크포레온 (둔촌주공 재건축) : 올해 11월 입주 예정. 단군이래 최대 재건축 단지(12,032세대). 84㎡ 12억 3,600만원 ~ 13억 2,040만원. 
  • 그 동안의 정부 조치 : 분양권 전매제한 1년 축소, 실거주 의무 폐지, 전용 84 ㎡ 당첨자를 위한 12억원 초과 주택에 대한 중도금 대출 허용, 무순위 접수 유주택자 허용 등 
• 서울 동대문구 이문동 래미안라그란데 : 25년 1월 입주 예정. 3069 가구 대단지. 84㎡ 10억 9,900만원. 
• 서울 성북구 장위자이레디언트 : 25년 3월 입주 예정.  등

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실거주 의무 유예에 대한 의견

 

이번 3년 유예에 대한 단지별 의견차이가 있겠지만, 

전세 계약으로 잔금 처리를 한 경우

일반적인 전세는 2년 계약 후 계약 갱신 청구권으로 2년 더 살 수있지만 (2+2), 

이번 정책은 실거주 3년 유예이므로 전세를 2년 만 살고 세입자가 나가야하는 상황이 됩니다 .

 

그러므로 해당 아파트 단지에 전세로 들어올 수요가 많지 않을 수 있습니다. 

- 전세를 구하는 세입자들도 해당 단지가 실거주 의무 유예 받은 단지인지 확인 후 계약하셔야 합니다. 

- 실거주 의무 유예로 인해 전세 매물이 쏟아지게 되면 전세가가 순간적으로 낮게 나올 가능성도 있습니다. 

 

실제로 아파트 분양가는 서울 평균 10억원이 넘기 때문에, 입주시 최소 6억원의 대출이 필요하므로 실수요자들이 전세를 먼저 돌리고 3년안에 돈을 모아 들어오는 방법이 쉽지 않아, 보다 근본적인 해결책이 필요할 것 같습니다. 

 

 

감사합니다.