생활형숙박시설 : '생숙' 에 대해서 (입주물량 및 장단점)

오늘은 생활형 숙박시설 (생숙)에 대해서 알아보겠습니다. 

생활형 숙박시설이란?

 

좋은 투자처라고 많이 알려졌던 생활형 숙박시설이 어떤 것이고, 어떤 문제점이 발생하였는지, 2021년 정부가 주거 사용을 금지하고 오피스텔로 용도 변경을 유도한 이후 현재는 어떤 상태인지 알아보도록 하겠습니다.

 

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생활형 숙박시설이란?

 

생활형숙박시설은 '공중위생관리법’에서 정한 숙박시설 중 하나로, 호텔과 오피스텔의 장점을 극대화하고 단점을 보완한 형태의 시설입니다. 이러한 시설은 취사와 세탁이 가능한 중장기 또는 단기 숙박시설을 말합니다. 일반적으로 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔의 중간 형태로 ‘서비스드 레지던스 (Serviced Residence)’라고도 불립니다. 생활형 숙박시설은 호텔과 같은 숙박시설에 취사나 세탁시설 등 주거 기능을 갖춘 것이 특징입니다.

 

이러한 시설은 외관과 내부구조는 아파트나 오피스텔과 유사하지만, 성격은 호텔과 비슷한 숙박시설입니다. 객실 내에서는 자유롭게 취사 및 세탁이 가능하며, 건물 내부에는 사우나, 피트니스 센터, 수영장과 같은 부대시설도 이용할 수 있습니다. 생활형 숙박시설은 주택법이 아닌 건축법이 적용되어 분양 시 청약통장이 필요 없으며, 지역구분 제한도 없습니다. 또한 1가구 2주택 적용을 받지 않아 각종 세금 부담이 적고, 개별 등기 및 전입신고가 가능하여 자유롭게 임대사업을 할 수 있습니다.

 

생활형 숙박시설은 주거 트렌드와 정부의 부동산 규제에 대응하기 위해 아파트와 호텔, 오피스텔의 장점만을 결합한 새로운 개념의 거주공간으로 볼 수 있습니다. 이러한 시설은 숙박시설로 사용할 경우 주택에 해당되지 않으므로 주택 수에 미포함됩니다. 또한 발코니 설치가 가능하며, 단기 임대도 가능합니다. 따라서 임대사업자로서 수익을 얻을 수 있습니다.

 

생활형 숙박시설은 주택과 호텔, 오피스텔의 장점을 조합한 형태로, 취사와 세탁이 가능한 주거 공간으로 생활할 수 있습니다. 이러한 시설은 부동산 투자나 숙박 업무를 고려하는 분들에게 유용한 선택지가 될 수 있습니다.

 

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생활형 숙박시설의 문제점

 

생활형 숙박시설(이하 ‘생숙’)은 호텔과 오피스텔의 장점을 결합한 형태로, 취사와 세탁이 가능한 주거 공간입니다. 그러나 최근 생숙은 다양한 문제점과 논란을 불러왔습니다.

 

1. 규제와 부당한 투기: 생숙은 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받아 실제 주거는 불가능한 시설입니다. 그러나 전매제한 등의 규제가 없어 투자자들이 몰려 큰 인기를 끌었습니다. 이로 인한 부동산 투기가 발생했습니다.
2. 숙박업 등록 의무화: 2023년 10월 15일부터 생숙의 숙박업 등록이 의무화되었습니다. 등록하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.
3. 용도 변경 어려움: 생숙을 오피스텔로 용도 변경하는 절차는 현실적으로 어렵습니다. 건축법과 지방자치단체의 규제, 주차장 문제 등이 발목을 잡고 있습니다.
4. 소급입법 논란: 개정 건축법 시행령이 헌법상의 일반원칙인 소급입법에 의한 불이익 변경금지와 신뢰의 원칙을 위반했다는 지적도 있습니다.

정부가 주거사용을 금지한 이후 잔금을 치뤄야 할 단지들이 있지만, 금융기관들이 생활형숙박시설을 위험상품으로 분류해 대출 한도를 크게 줄여 대규모 미입주 사태가 우려되고 있습니다. 

 

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생활형 숙박시설의 주거사용을 금지한 이유

 

1. 건축법상의 제한: 생활형 숙박시설은 건축법에 의해 정의되며, 주거용으로 사용할 수 없습니다. 건축법은 주택과 상업시설을 명확하게 구분하고 있으며, 생활형 숙박시설은 주거용이 아닌 상업적인 목적으로 사용되어야 합니다.

 

2. 주택법의 적용 제외: 생활형 숙박시설은 주택법이 아닌 건축법에 따라 관리됩니다. 따라서 주택으로 인정되지 않으며, 주택법의 혜택을 받을 수 없습니다.

 

3. 부동산 투기와 규제 문제: 생숙은 투기적인 목적으로 많이 이용되고 있습니다. 이로 인해 부동산 시장에 불안정성을 초래하고 있으며, 정부는 이를 규제하고자 노력하고 있습니다.

 

4. 주거 환경의 불안정성: 생활형 숙박시설은 주거용으로 설계되지 않았기 때문에 주거 환경의 안정성이 보장되지 않을 수 있습니다. 주택과 달리 소음, 안전 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

 

5. 용도 변경의 어려움: 생숙을 주거용으로 변경하기 위해서는 복잡한 절차와 규제를 따라야 합니다. 이로 인해 실제 주거로 사용하기 어려운 경우가 많습니다. 실제로 오피스텔로 용도 변경을 하기위해서는 분양자 100%가 용도 변경에 동의해야하고, 각 지자체에서 토지 용도를 규정하는 지구단위 계획 변경이 있어야 합니다. 또한 주차 면수 확보와 각종 안전 기준들이 오피스텔 기준으로 맞춰야 하기 때문에 23년 자료에 따르면 전국 생활형 숙박시설 중 약 1%만 용도 변경이 되었다고 합니다. 

 

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생활형 숙박시설의 입주물량 

 

2018년 말에는 전국의 생숙이 3만1108실이었으나, 2022년 말에는 8만6920실로 약 3배 증가했습니다. 하지만 2024년 현재 입주 물량은 14개 단지 7265실, 2025년 5개 단지 4975실이 예정되어 있습니다.  

• 2024년 4월 인천 중구 힐스테이트 하버하우스 스테이 (1267실), 6월 연수구 힐스테이트 송도 스테이 에디션 (608실) 
• 2024년 8월 서울 강서구 마곡 롯데캐슬 르웨스트 (876실) - 평균 657대 1의 경쟁률을 기록하였으나 마이너스피 매물이 나오고 있습니다. 전용면적 88㎡ 저층 호가는 13억 9천800만원으로 분양가보다 1억 2천만원 낮습니다. 
• 2024년 3월 부산 서구 부산 송도 유림스카이오션 더퍼스트 (367실), 5월 해운대구 빌리브 패러그라프 해운대 (284실) 

각 생활형 숙박시설의 준공시기가 다가오지만 금융기관들의 대출 한도액을 대폭 줄여 수분양자들의 잔금 시점에 대출 문제가 생길 가능성이 점점 높아지고 있습니다. 

 

 

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말도 많고 탈도 많은 생활형 숙박시설이 부동산 프로젝트 파이낸싱 (PF)의 위기를 더 증가시키게 될지는 지켜보아야 할 것 같습니다. 

 

감사합니다.